En corto
- El precio se decide por tamaño: donde casi no quedan bodegas, hay espacio para subir; donde sobran, va una promoción.
- Nunca bajo lo que te cuesta cada metro cuadrado, y con bodegas vacías, el promedio tiene que quedar más arriba.
- Al que entra le cobras tu precio de hoy; al que ya está, lo que diga su contrato, avisado con tiempo.
Un precio por tamaño, no uno para todo el centro
La ocupación del centro, sola, esconde lo importante. Un centro al 78 % puede tener los tamaños chicos casi llenos y los grandes con casi la mitad vacía. Cada tamaño tiene su demanda, y su precio se decide mirándolo a él.
| Tamaño | Ocupadas | Ocupación | Qué hacer |
|---|---|---|---|
| 3 m² | 38 de 40 | 95 % | Subir a los que entran |
| 6 m² | 21 de 30 | 70 % | Mantener |
| 9 m² | 11 de 20 | 55 % | Una promoción |
| Todo | 70 de 90 | 78 % |
Cifras de ejemplo. En metros cuadrados, este centro está al 71 %: las bodegas grandes vacías pesan más. Dónde está tu punto para subir o para poner una promoción lo decides tú.
La señal más clara no es el porcentaje, sino el tiempo: si un tamaño se ocupa el mismo día que se libera, puede estar barato; si una bodega pasa meses vacía, puede estar cara, o nadie la está viendo.
El piso: lo que te cuesta cada metro cuadrado
Divide tus gastos del mes por los metros cuadrados de todo el centro, ocupados o no, y multiplícalo por los de la bodega. Con los gastos del ejemplo de Cuánto te queda de verdad cada mes, $7.350.000 al mes, en un centro de 2.500 m², cada metro cuadrado cuesta $2.940; una bodega de 6 m², $17.640 al mes. Ninguna mensualidad, ni con promoción, debería quedar bajo eso.
Ese piso es por bodega. Lo que sube con bodegas vacías es el promedio: con el 80 % de los metros ocupados, lo que entra por cada metro cuadrado ocupado tiene que llegar, en promedio, a 1,25 veces el piso para cubrir los gastos. Por eso llenar con una promoción vale más que rebajar a todos.
El que entra y el que ya está
- Al que entra le cobras tu precio de hoy. Es donde ajustas sin tocar a nadie: cambias el precio de lista y se aplica sólo a los que llegan.
- Al que ya está le corresponde lo que diga su contrato: el reajuste pactado (el IPC, por ejemplo), en el mes que dice, avisado por escrito con la mensualidad nueva exacta y sin tocar lo que ya pagó por adelantado.
- Si quieres cambiarle más que el reajuste, revisa antes qué permite su contrato, y conversa con tu abogado cómo hacerlo.
Si subes la lista más que el reajuste, lo que pagan un cliente antiguo y uno nuevo por el mismo tamaño se va separando. Mira esa diferencia una vez al año: si crece mucho, revisa que el reajuste de tus contratos se esté aplicando.
Mirar a la competencia sin entrar en una guerra de precios
- Compara por metro cuadrado y por tamaño, nunca la mensualidad de una bodega contra otra de distinto tamaño.
- Compara lo que incluye: el horario de acceso, la seguridad, si el seguro va en la mensualidad, los carros, el estacionamiento para cargar y la ubicación.
- No iguales al más barato en todo el centro. Bajar el precio de lista de todos los tamaños regala plata en los que igual se iban a llenar, y los clientes que ya están lo ven.
Cada cuánto revisarlo
- Cada mes, la ocupación de cada tamaño y cuánto tardó en ocuparse cada bodega que se liberó.
- Cuando un tamaño sigue lleno o vacío después de un par de meses, mueve su precio de lista o su promoción, de a poco.
- Una vez al año, el reajuste de los que ya están, como dicen sus contratos.
- Siempre, anota cada cambio de precio con su fecha: en seis meses vas a querer saber qué funcionó.
