En corto
- Boleta a las personas; factura a las empresas, con su RUT, su razón social y su giro.
- Ceder el uso de una bodega es exento de IVA, salvo que el lugar tenga instalaciones suficientes para una actividad comercial, y guardar la mercadería de un negocio es una.
- Cobran IVA, además, la custodia de las cosas del cliente y lo que vendas aparte, como candados o cajas.
Dos preguntas, no una
Cada mensualidad que cobras lleva su documento, y para elegirlo hay que responder dos cosas: a quién se lo emites (boleta o factura) y qué le estás cobrando (exento o con IVA). Las dos respuestas se combinan, y de ahí salen los cuatro documentos posibles.
| Exento | Con IVA | |
|---|---|---|
| A una persona | Boleta exenta electrónica | Boleta electrónica |
| A una empresa | Factura exenta electrónica | Factura electrónica |
Para corregir un documento ya emitido están la nota de crédito, que lo rebaja o lo anula, y la nota de débito, que lo aumenta.
¿Boleta o factura?
Depende del cliente. A una empresa que vende o presta servicios le emites factura, aunque lo que cobras sea exento: la necesita para su contabilidad. A todos los demás, boleta.
Para la factura necesitas el RUT de la empresa, su razón social, su giro y su dirección. Pídelos al contratar, no el día en que paga. Cuándo se emite cada una, y qué cambia si facturas antes del pago, está en ¿Factura contra pago o antes del pago?.
¿Exenta o con IVA?
Depende de lo que entregas. Ceder el uso de un inmueble, como una bodega, es exento de IVA, se llame como se llame en el contrato. Cobran IVA, en cambio, el uso en un lugar con instalaciones suficientes, la custodia y lo que vendes aparte:
| Lo que entregas | IVA |
|---|---|
| El uso de una bodega, en un lugar sin instalaciones para una actividad comercial | Exento |
| Una bodega en un lugar con instalaciones suficientes para una actividad comercial | Con IVA (19 %) |
| La custodia: recibes las cosas del cliente y las guardas tú | Con IVA (19 %) |
| Lo que vendes aparte: candados, cajas, cinta | Con IVA (19 %) |
| El interés por mora de una mensualidad | El mismo de la mensualidad |
Las instalaciones
El SII mira cómo está el lugar al firmar el contrato, no el uso que le dé el cliente. En un caso de bodegas consideró que salas de reuniones equipadas, un espacio de cowork y zonas de carga y descarga bastaban para cobrar IVA, y contó como actividad comercial el depósito de mercaderías. Así que «nadie trabaja en mis bodegas» no basta: andenes o montacargas de uso común también pueden contar. El estacionamiento, los baños o el aseo, en cambio, no cuentan.
No encontramos un pronunciamiento del SII sobre minibodegas en particular: cada centro se mira con sus propias instalaciones. Si tienes dudas, tu contador puede revisarlo contigo o consultarlo al SII.
La custodia
Desde 2023, guardar y cuidar las cosas de otro como un servicio cobra IVA. No es lo mismo que ceder un espacio: en una minibodega el cliente trae sus cosas, pone su candado y entra cuando quiere. Lo que separa un caso del otro es lo que diga tu contrato, lo que incluyes en la mensualidad (seguro, vigilancia, carros) y cómo trabajas de verdad: quién tiene la llave y si recibes tú los bienes.
Si tu centro cobra IVA
Cuando lo que cobra IVA es el uso de un inmueble, el IVA no es el 19 % de la mensualidad: cada mes se resta de la base el 11 % anual del avalúo fiscal, dividido en doce y en proporción a la parte que ocupa el cliente.
Un ejemplo: un centro de 5.000 m² construidos, con un avalúo fiscal de $600.000.000. Una bodega de 10 m² es el 0,2 % del centro, así que su parte del avalúo es $1.200.000. El 11 % al año son $132.000, y al mes, $11.000. Sobre una mensualidad neta de $100.000, el IVA se calcula sobre $89.000.
| Monto | |
|---|---|
| Mensualidad neta | $100.000 |
| IVA (19 % sobre $89.000) | $16.910 |
| Total a pagar | $116.910 |
Cifras de ejemplo. El avalúo que se usa es el vigente cuando vence la mensualidad, y cómo se reparte entre tus bodegas lo calcula tu contador.
- El crédito: el IVA de tus compras se resta del IVA que cobraste, y pagas la diferencia en el Formulario 29 del mes siguiente, hasta el día 20 si lo declaras y pagas por internet (o el día hábil que sigue).
- Lo que se cobra después: el interés por mora de una mensualidad con IVA también lleva IVA. Si nace después de emitida la factura, lo más probable es que vaya en una nota de débito.
Si tu centro es exento
- Tus boletas y facturas son exentas: lo que cobras no lleva IVA.
- No recuperas el IVA de lo que compras: es un gasto más, dentro del precio de cada cuenta.
- Si además vendes algo con IVA (candados, por ejemplo), el IVA de lo que compras sólo para eso se recupera entero, y el de lo que usas para todo (la luz, el internet), sólo en proporción a tus ventas con IVA.
